Le marché immobilier du Pays basque traverse une période charnière, marquée par la conjonction d’ajustements réglementaires, de mutations économiques et de nouvelles attentes sociétales. Ces bouleversements stimulent les spéculations : entre la fin de certains dispositifs de soutien, l’évolution des modes de financement et la pression toujours forte sur les prix, bailleurs, acquéreurs et investisseurs doivent composer avec une donne inédite. Les récentes décisions législatives, actées début 2025, imposent une relecture complète du paysage immobilier local. De l’attractivité toujours vive de la côte à la transformation de l’offre pour mieux répondre aux défis écologiques et sociaux, l’année s’annonce décisive pour comprendre la recomposition à l’œuvre dans la région. Zoom sur les nouvelles dynamiques qui façonnent les stratégies d’achat, d’investissement et d’habitat au Pays basque.
Les impacts de la loi de finances 2025 sur l’immobilier au Pays basque
Le début de l’année a vu la validation de plusieurs mesures inédites, modifiant durablement l’équilibre du secteur immobilier dans la région. Ces réformes trouvent un écho particulier entre Bayonne, Biarritz et les communes de l’intérieur, où l’ajustement des politiques nationales se conjugue aux spécificités d’un marché sous tension. La fin annoncée du dispositif Pinel, largement utilisé localement, cristallise une bascule vers des alternatives. Parallèlement, la hausse potentielle des droits de mutation par les collectivités s’invite dans le calcul des coûts d’acquisition, tandis que l’extension du prêt à taux zéro ouvre le champ des possibles à une nouvelle génération de primo-accédants.
- Arrêt du dispositif Pinel sur toute la région à la fin 2024
- Extension du prêt à taux zéro aux logements neufs, collectif et individuel
- Revalorisation fiscale pour les LMNP sur les plus-values
- Dons exonérés pour acquisition et rénovation énergétique, plafonds précisés
- Relèvement possible des DMTO dans les Pyrénées-Atlantiques
| Mesure | Effets principaux | Public visé | Zone d’application |
|---|---|---|---|
| Fin du Pinel | Fin de défiscalisation pour achat neuf locatif | Investisseurs | National, Pays basque inclus |
| PTZ élargi | Accès facilité au financement sans intérêt | Primo-accédants | Toute la France |
| Réforme LMNP | Imposition accrue sur revente avec abattement réduit | Bailleurs meublés | National |
| Dons exonérés | Transfert familial optimisé pour achat ou rénovation | Familles, jeunes acheteurs | National |
| DMTO rehaussé | Coût d’acquisition en hausse hors primo-accédants | Tous acheteurs | Pays basque, Landes |
Vers une redistribution des cartes pour les investisseurs
Les stratégies d’investissement immobilier s’ajustent face au retrait des dispositifs traditionnellement prisés. Le Pinel, plébiscité dans les communes du littoral et de l’arrière-pays, tire sa révérence après dix ans, incitant investisseurs institutionnels ou particuliers à s’orienter vers d’autres schémas de défiscalisation. Le Denormandie et Loc’avantages séduisent désormais ceux misant sur la rénovation de l’ancien, réorientant des budgets conséquents du neuf vers les centres historiques ou les bourgs en reconversion. L’évolution de la fiscalité LMNP, notamment pour les résidences étudiantes et seniors, aiguise aussi un repositionnement des choix locatifs.
- Glissement de l’investissement du neuf vers l’ancien rénové
- Émergence de projets mixtes tirant parti des nouveaux avantages fiscaux
- Montée en puissance des quartiers périphériques pour la location meublée
- Adaptation des schémas patrimoniaux face à l’imposition accrue
| Ancien dispositif | Nouvelle alternative | Caractéristiques clés |
|---|---|---|
| Pinel | Denormandie | Défiscalisation sur rénovation lourde, location 6 ans minimum |
| Pinel | Loc’avantages | Convention avec Anah, loyers plafonnés, critères énergétiques |
Dynamique du marché local : prix, demandes et transformations sectorielles
La pression sur les prix de l’immobilier au Pays basque demeure supérieure à la moyenne nationale malgré les récentes hausses de taux d’intérêt et un léger ralentissement des transactions constaté en fin d’année précédente. Cette demande soutenue s’explique par une attractivité persistante, portée par un cadre de vie plébiscité et un tissu économique résilient, notamment à Bayonne, Anglet ou Saint-Jean-de-Luz. Toutefois, les perspectives évoluent avec une stabilisation progressive des prix du mètre carré annoncée dans les centres urbains et un report partiel de l’intérêt vers les communes plus accessibles de l’intérieur.
- Hausse des prix du mètre carré en 2024, tendance au réajustement début 2025
- Rareté persistante de l’offre sur le littoral et hors des grands centres
- Attirance des acquéreurs primo-accédants en zone PTZ élargie
- Relance des ventes dans la rénovation énergétique grâce aux dons exonérés
- Augmentation des investissements internationaux, notamment espagnols
| Commune | Prix moyen m2 2024 | Tendance observée | Projections 2025 |
|---|---|---|---|
| Biarritz | 8 700 € | Légère baisse, correction en cours | Stabilisation anticipée |
| Bayonne | 5 500 € | Croissance atténuée | Stabilité sur neuf |
| Saint-Jean-de-Luz | 9 000 € | Maintien de la valeur | Léger ajustement attendu |
| L’intérieur (ex. Cambo, Hasparren) | 3 900 € | Montée progressive | Tendance haussière modérée |
Exemple concret : une famille à la conquête de l’habitat basque
Pour illustrer ces mutations, l’expérience d’une famille recherchant un bien autour de Bayonne est révélatrice. Face à une offre limitée sur le neuf et des prix soutenus, la capacité à bénéficier du prêt à taux zéro ou à recevoir un don familial exempté de droits devient déterminante. Le choix se porte désormais autant sur la pertinence énergétique ou la localisation que sur le potentiel d’évolution patrimoniale du bien. Cette nouvelle approche valorise l’ancien rénové, les projets collaboratifs et la diversification géographique, tout en imposant une vigilance accrue sur les frais de mutation nouvellement ajustés par les collectivités départementales.
- Recherche focalisée sur logements rénovés, critère énergétique prioritaire
- Optimisation du financement via PTZ et dons familiaux
- Sensibilité accrue aux frais de notaire et taxes locales
- Comparaison active entre offres littorales et villages intérieurs
| Critère de choix | Impact financier | Flexibilité/soutenabilité |
|---|---|---|
| Logement neuf (hors Pinel) | PTZ sur toute la région | Accès facilité, offre inférieure |
| Ancien rénové | Denormandie/LPTZ possible | Critères travaux à respecter |
| Don familial exonéré | Jusqu’à 100 000 € par donateur | Dépend de l’entourage |
| Commune périphérique | Prix plus accessibles | Mobilité accrue requise |
Tendances émergentes et enjeux pour la suite du marché immobilier basque
Les perspectives du marché basque s’inscrivent dans un mouvement de fond où la qualité de vie prime de nouveau sur la simple opportunité financière. Cette recomposition attire non seulement des acheteurs locaux mais aussi de plus en plus d’acteurs venus des grandes métropoles ou d’Espagne, en quête de résidences secondaires ou d’investissements patrimoniaux. Parallèlement, l’intégration des impératifs de rénovation énergétique, soutenue par des mesures fiscales incitatives, déclenche une vague de projets sur le bâti ancien. Les professionnels doivent, dès lors, repenser leurs approches, misant sur la réhabilitation, l’usage mixte et la fabrication de nouvelles opportunités urbaines ou rurales.
- Soutien accru à la rénovation pour dynamiser l’ancien, réduire la vacance
- Développement de l’investissement locatif avec critères sociaux/écologiques renforcés
- Urbanisme repensé pour encadrer la densification sans dénaturer les centres
- Stratégies d’accès à la propriété réinventées, notamment pour les jeunes ménages
| Enjeu | Moteur de transformation | Conséquence attendue |
|---|---|---|
| Attractivité régionale | Qualité de vie, dynamisme économique | Demande forte sur best spots |
| Mutation énergétique | Exonération, incitations étatiques | Rénovation massive de l’ancien |
| Fiscalité évolutive | Suppression Pinel, hausse DMTO | Stratégies d’investissement renouvelées |
| Mixité sociale | Loc’avantages, conventions Anah | Marché locatif assaini |
FAQ sur l’immobilier au Pays basque en 2025
- Quels dispositifs remplacent le Pinel au Pays basque ?
Le Denormandie, axé sur la rénovation de l’ancien, et Loc’avantages, sous condition de convention avec l’Anah, sont les alternatives principales avec défiscalisation à la clé. - Le prêt à taux zéro est-il accessible partout au Pays basque ?
Oui, il s’applique désormais à tous les logements neufs, qu’ils soient en habitat collectif ou individuel dans la région, et reste réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. - Comment évoluent les prix de l’immobilier sur la côte basque ?
Après une période d’ascension rapide, une stabilisation est attendue dans les secteurs les plus recherchés, bien que la demande reste supérieure à l’offre sur le littoral et les centres historiques. - Quelles conséquences pour les frais d’acquisition ?
Les départements du Pays basque ont la possibilité d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation, impactant le coût d’achat hors primo-accédants. - Les donations familiales facilitent-elles l’achat immobilier local ?
Parfaitement, sous réserve de respecter les plafonds et les conditions de détention du bien, elles constituent un puissant levier pour l’accession ou la rénovation au Pays basque.
Source: www.sudouest.fr
